Le déficit en logements dans la zone UEMOA est estimé entre 2,5 et 3,5 millions d’unités, avec une demande annuelle additionnelle avoisinant les 800 000 logements, note le rapport 2024 de la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire de l’UEMOA (CRRH-UEMOA).
Cette pression croissante, souligne le document, est alimentée par une forte croissance démographique et une urbanisation accélérée, qui devrait dépasser 54% d’ici 2050. Les pays de l’Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine (UEMOA) connaissent une urbanisation rapide, bien que marquée par de fortes disparités. Tandis que des pays comme la Côte d’Ivoire et le Sénégal affichent un taux d’urbanisation proche de 50 %, d’autres, tels que le Niger et le Burkina Faso, demeurent en deçà de 30 %.
Dans ce contexte, poursuit le rapport, l’auto-construction reste la forme dominante de production de logements, les promoteurs privés structurés étant encore peu nombreux. De plus, relève la CRRH UEMOA, le cadre fiscal lié au foncier demeure contraignant au niveau régional.
Toutefois, souligne l’institution financière régionale spécialisée, dans l’ensemble des pays membres, des stratégies nationales en matière de logement ont été mises en place afin de réduire le déficit. Parmi ces initiatives, on peut citer le programme de 150 000 logements en Côte d’Ivoire, le projet Ouédo au Bénin, le Programme National d’Accès au Logement et de la Rénovation Urbaine (PNALRU) au Sénégal, ainsi que les programmes visant à construire 50 000 logements au Mali et au Burkina Faso.
« Bien que l’engagement politique soit manifeste, l’impact reste limité face à l’ampleur des besoins », déplore la CRRH – UEMOA qui rappelle que ces programmes sont souvent soutenus par des partenariats public-privé (PPP) et accompagnés de dispositifs de soutien à la demande, tels que la location-vente ou des subventions ciblées.
En plus, note la CRRH UEMOA, ces programmes se heurtent à plusieurs défis, notamment des retards dans leur mise en œuvre, la spéculation foncière, des procédures administratives complexes et un manque de régulation efficace du marché immobilier.
A cet effet, l’institution financière régionale spécialisée appelle à structurer le financement du marché bancaire. Car, elle note que la proportion des crédits à l’habitat dans les portefeuilles bancaires demeure faible, se situant en moyenne autour de l’absence de titres fonciers, des coûts élevés de constitution de garantie, ou encore de l’auto-construction par étapes des ménages. Une pratique qui limite la lisibilité du marché hypothécaire.
La CRRH – UEMOA liste les nombreux obstacles qui continuent de freiner l’émergence d’un marché du logement structuré et inclusif au sein de l’UEMOA. Au nombre desquels, elle cite l’insuffisance de la sécurisation foncière marquée par avec une obtention de titres lente et coûteuse, la coexistence de régimes coutumiers, et des litiges fréquents.
Il ya aussi la spéculation foncière qui s’intensifie, en particulier dans les zones périphériques des villes, la faible formalisation des opérateurs privés qui limite le développement de partenariats avec les institutions bancaires, les coûts de construction qui restent élevés, en raison de la fiscalité et de la dépendance aux matériaux importés et la bancarisation qui reste limitée, ce qui restreint l’accès des ménages aux financements traditionnels.
En outre, la CRRH UEMOA relève que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires varient entre 6 % et 12,5 %, et que les durées de remboursement dépassent rarement 20 à 30 ans.
Notant qu’une part importante du financement immobilier dans la région transite par des crédits non spécifiquement dédiés, tels que les prêts à la consommation ou pour équipement, l’institution financière régionale spécialisée signale que cette tendance est observée dans plusieurs établissements où elle peut représenter plus de 90% des concours liés à l’habitat. Selon la CRRH UEMOA, cette situation s’explique par la complexité d’accès au crédit hypothécaire formel, en raison de l’absence de titres fonciers, des coûts élevés de constitution de garantie, ou encore de l’auto-construction par étapes des ménages.
Créée en 2010, la CRRH-UEMOA est une institution financière régionale spécialisée qui ambitionne de faciliter l’accès au logement de la population des huit pays de l’Union Economique et Monétaire de l’Afrique de l’Ouest (UEMOA). Grâce à ses interventions, elle a contribué au financement de plus de 20 000 logements, permettant ainsi à 100 000 personnes de bénéficier d’un toit. L’EconomisteSenegal
